Vistoria do imóvel

Data: 13/03/2017 | Fonte: Nero Perícias

Para se avaliar um bem imóvel é necessário seguir uma série de procedimentos e critérios, iniciando-se o processo com o planejamento da pesquisa, em seguida a coleta e análise de dados, culminando com a escolha da metodologia avaliatória apropriada.

O primeiro passo de uma avaliação imobiliária é a vistoria. É através dela que o avaliador tem condições de levantar as características do imóvel que impactarão o seu valor estimado.

Recomenda-se filmar ou fotografar o imóvel em questão, de forma a documentar a vistoria, permitindo a qualquer momento, a elucidação de eventuais dúvidas, como aquelas sobre o tipo de revestimento usado, ou mesmo sobre o estado de conservação do imóvel, dentre outras.

Vistoria do Imóvel

Nenhuma avaliação poderá dispensar a vistoria, porém em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo de avaliação.

A vistoria deve ser efetuada pelo perito avaliador de imóveis com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados.

É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação de valor.

O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas.

A vistoria visa a permitir a classificação do objeto da avaliação em relação ao universo a que pertence, além da verificação e complementação dos elementos referentes aos pressupostos e deverá fornecer:

  • Características da região, compreendendo:
  • - Caracterização física: relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente e outros;

    - Melhoramentos públicos existentes: redes: viária, energia elétrica, telefone, gás, água, esgoto; pavimentação, guias e sarjetas; coleta de lixo e outros;

    - Serviços comunitários: transporte coletivo, recreação, ensino e cultura, rede bancária, comércio, mercado de trabalho, segurança, saúde e outros;

    - Potencial de utilização: parcelamento do solo e estrutura do sistema viário, restrições físicas, legais e socioeconômicas de uso e outros;

    - Classificação da região.

  • Características do imóvel, abrangendo:
  • - Terreno;

    - Caracterização física, topografia, superfície, solo, forma, metragem, área, confrontantes;

    - Acessos, serviços e melhoramentos públicos;

    - Utilização atual e potencial, legal e econômica;

    - Restrições legais ou gravames, quando existirem.

    - Benfeitorias

    - Aspectos físicos (tipo, área, manutenção, conservação, idade real e aparente);

    - Aspectos funcionais (arquitetônicos, layout, paisagísticos);

    - Aspectos ambientais (adequação ao uso recomendável para a região);

    - Equipamentos

    - Aspectos físicos (forma, área, conservação, depreciação);

    - Aspectos funcionais (adequação ao sistema, obsolescência e uso).

    - Se for o caso e se possível, incluir as coordenadas dadas pelo GPS do terreno.

Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação e neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que foram possíveis de obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:

  • Descrição interna;
  • No caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração;
  • No caso de unidades isoladas, a vistoria externa;

As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação paradigma devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.

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